صدم محلل UBS، جون لام، الأسواق قبل 3 سنوات بتصنيف بيع نادر لمجموعة "تشاينا إيفرغراند"، قبل 11 شهراً من تخلفها عن السداد وتحولها إلى أيقونة انهيار العقارات.
ومن جديد يسير لام عكس التيار، حيث يتوقع حدوث انتعاش تدريجي في سوق العقارات الصينية، يراه معظم المحللين أنه لم يصل إلى القاع.
وبحسب "بلومبرغ"، قال لام، رئيس أبحاث العقارات في الصين وهونغ كونغ لدى UBS Group AG: "بعد 3 سنوات من التشاؤم، أصبحنا أكثر إيجابية بشأن قطاع العقارات في الصين للمرة الأولى بسبب المساعدات الحكومية".
ويتوقع لام أن يعود الطلب والعرض على المنازل إلى المتوسطات التاريخية في وقت ما من العام المقبل، ومن المرجح أن يشهد المطورون الذين لديهم محافظ استثمارية كبيرة في 21 مدينة رئيسية انتعاشاً في أسهمهم. وقام بترقية العديد من الشركات، بما في ذلك "Longfor Group Holdings"، للشراء في يناير.
وكما فعل في إيفرغراند في عام 2021، يجمع لام بين البحث العميق في البيانات وشعوره الغريزي للقيام برهان غير تقليدي على قطاع الإسكان في الصين.
وقال لام (38 عاماً): "لقد كان من الفطرة أن شيئاً ما ليس على ما يرام"، مستذكراً تقريره الموجز المكون من 10 أسطر عن إيفرغراند والذي أثار أجراس الإنذار بشأن الانهيار الذي سيتبع ذلك.
تراجعت مبيعات المنازل وانخفضت الأسعار في شهر مارس بوتيرة سنوية أسرع من الشهر السابق، لتواصل الانخفاض لمدة 3 سنوات. وتتوقع بلومبرغ إيكونوميكس أن يمثل القطاع 16% فقط من اقتصاد الصين بحلول عام 2026، من ذروة بلغت 24% قبل الركود. وتتوقع "بلومبرغ" أن حوالي 5 ملايين وظيفة سيتم فقدانها أو تقليصها على طول الطريق.
منذ عام 2017، لفتت بعض الزوايا الغامضة انتباه لام: كان المطورون الصينيون يستحوذون بشراهة على قطع الأراضي لبناء المنازل، لكن نفوذهم ظل دون تغيير على نطاق واسع. وقد دفعه ذلك إلى البحث في البيانات، وتسليط الضوء على الزاوية الغامضة للديون خارج الميزانية العمومية التي كانت تغذي التوسع.
تم وضع أسس البحث بواسطة Evidence Lab التابع لـ UBS، وهو فريق عالمي يضم أكثر من 300 شخص متخصصين في بناء مجموعات بيانات مستقلة من الصفر. في مجال العقارات في الصين، تراوح ذلك بين جمع بيانات إطلاق المساكن على مدى عقدين من الزمن إلى قياس نبض المبيعات في 1200 مركز تسوق.
بالنسبة للام، عداء المسافات الطويلة الذي أكمل نصف الماراثون، كان الأمر شاقاً للغاية، إذ عكف على دراسة نحو 10 آلاف مشروع سكني يملكها كبار المطورين الذين يغطيهم. وخلص إلى أن نسبة المديونية - أو نسبة الدين إلى حقوق الملكية - لشركات البناء الصينية بلغت في المتوسط 170% اعتباراً من يونيو 2019، مقارنة بنسبة 108% المعلن عنها.
ضائقة مالية
وحذر لام من أن هذا يعني أن المطورين في الصين سيعانون من ضائقة مالية مع وصول احتياجاتهم الهائلة لإعادة التمويل إلى ذروتها خلال العامين المقبلين. وأشار لام إلى أن إيفرغراند كانت واحدة من أكثر شركات التطوير خطورة، حيث كانت ديونها قصيرة الأجل إلى النقد وصافي الديون من بين أسوأ 5 شركات.
أدى ذلك إلى خفض تصنيفه في يناير 2021، مما جعله المحلل الوحيد من بين 19 محللاً يغطون Evergrande الذي فرض تصنيف بيع للشركة وخفض الهدف إلى أقل من سعر السهم. لقد خفض هدفه إلى 6 دولارات هونغ كونغ، مقارنة بسعر سوقي 14.50 دولار هونغ كونغ في ذلك الوقت.
أثار التقرير ضجة. وقالت إيفرغراند في رد مكتوب إن تقديرات بنك يو بي إس "ليس لها أساس واقعي"، وأن الشركة واثقة من أنها ستصل إلى هدف المبيعات لعام 2021. كما أثارت مذكرة لام غضب المستثمرين. وتجاهل الكثيرون دعوته، بينما سخر منه البعض مع ارتفاع الأسهم في الأيام التالية. وقال أحد مديري الأصول العالمية: "ارتفاع الأسهم، يعني أنه لا أحد يستمع إلى تنبيهه".
وسرعان ما تبددت مخاوف لام بطبيعة الحال. وهوت أسهم Evergrande بأكثر من 90% قبل تعليق التداول بعد 14 شهراً. تخلفت الشركة عن سداد ديونها وسرعان ما انتشرت الأزمة إلى شركات أخرى. وإجمالاً، تخلف المطورون عن سداد سندات تزيد قيمتها عن 122 مليار دولار منذ بدء الملحمة.
الآن، بعد سنوات من الألم، يستعد القطاع لتحقيق انتعاش بطيء، كما يقول لام، خريج جامعة هونغ كونغ للعلوم والتكنولوجيا الذي عمل سابقا لدى بنك مورغان ستانلي.
وفي حين أنه لا يتوقع ارتفاع المبيعات والأسعار هذا العام، إلا أن الانخفاضات سوف تتراجع. ويقول إنه من المرجح أن تنخفض مبيعات الوحدات السكنية بنسبة 7% حسب المنطقة، بانخفاض عن مستوى قياسي بلغ 27% في عام 2022. ومن المرجح أن تنخفض عمليات البدء الجديدة بنسبة 7%، لتتقلص من انخفاض بنسبة 39% في عام 2022. وقد تنخفض الأسعار بنسبة 10% في المستوى الأول. ومدن المستوى الثاني.
وقال لام في رسالة بريد إلكتروني منفصلة: "بمجرد استقرار الأسعار، نعتقد أن الطلب المكبوت سيعود بسبب دورة انخفاض أسعار العقارات التي استمرت 3 سنوات والتي دفعت الناس إلى تأخير مشترياتهم".
ومن المفارقات أن مفتاح التعافي يكمن في العدد القياسي لحالات التخلف عن السداد، بحسب لام. وبما أن معظم الشركات الخاصة فقدت القدرة على الوصول إلى التمويل، فقد توقف العديد منها عن شراء الأراضي وبناء المنازل، مما أدى إلى تقليل العرض الزائد. وانخفضت المساكن الجديدة التي بدأها المطورون الصينيون بنسبة 58% وسط الركود.
ويرى لام أن "تخفيض المخزون" هذا يمكن أن يؤدي إلى انخفاض مخزون المساكن إلى مستوى أكثر نموذجية يبلغ 24 شهراً بحلول يناير، في سيناريو الحالة الصعودية، أو ديسمبر المقبل في السيناريو الأسوأ.
أما الاقتصاديون والمحللون الآخرون فهم أقل تفاؤلاً. تقول شركة "غولدمان ساكس"، إن السوق لم يصل بعد إلى القاع.
استغرقت اليابان نحو 15 عاماً للخروج من أزمة الإسكان الملحمية التي شهدتها في أوائل التسعينيات، وكانت الولايات المتحدة في حاجة إلى نحو 6 أعوام للتعافي بعد أزمة الرهن العقاري الثانوي. كما أن انخفاض أسعار المساكن في الصين بما يقرب من 20% عن الذروة التي بلغتها هو بعيد كل البعد عن الانخفاض بنسبة 70% الذي شهدته هونغ كونغ بعد أزمة الإسكان في عام 1997.
وقال لام إن سوق العقارات في الصين أكثر صحة من اليابان وهونغ كونغ خلال أزمتيهما، مشيراً إلى انخفاض معدل التحضر والرفع المالي للأسر، إلى جانب الضوابط الصارمة على النقد الأجنبي. وقال إن هذه الأمور تتضافر لتمكين الحكومة الصينية من إدارة فقاعة العقارات بشكل أفضل مما فعلت اليابان.
وتحاول الصين ممارسة هذه القوة. وتتكشف بهدوء حملة لإعادة تطوير ما يسمى "تشنغ تشونغ تسون"، أو حرفياً "القرى الواقعة في وسط المدينة"، في 21 مدينة كبرى. وقال لام إن القفزة المفاجئة في الأموال منخفضة التكلفة التي ضخها البنك المركزي في المقرضين أواخر العام الماضي تشير إلى أن الدفعة حقيقية، وأن المزيد من الدعم النقدي قد يكون في الطريق.
"النقاش الأكبر في الوقت الحالي هو السؤال الكلي حول كيفية تعافي الطلب على مشتري المنازل"، بحسب لام.
ويقدر لام أن المشاريع السكنية المؤجلة والمعلقة في الصين تبلغ نحو 7 ملايين وحدة حتى مارس/آذار. وتبلغ الأموال المطلوبة حوالي 2 تريليون يوان (276 مليار دولار). وأضاف: "حتى الآن ربما لا يكون التمويل القادم من الحكومة كافياً".
عندما يتعلق الأمر بالتمييز بين الفائزين والخاسرين في المستقبل، ينظر لام إلى المطورين الذين يغيرون نموذج أعمالهم للحصول على مزيد من التعرض للعقارات التجارية، مما يولد المزيد من دخل الإيجار المتكرر ويحمي المطور من الانخفاض الدوري في الطلب على الإسكان.
وقال لام إن هناك علامة رئيسية أخرى وهي أن المطورين ما زالوا يحصلون على الأراضي، لأن هذا يحدد توقعات الأرباح بعد 3 أو 4 سنوات.
