بعد قرار البنك المركزي المصري الأخير بخفض سعر الفائدة للمرة الرابعة خلال العام الجاري، والذي جاء في اجتماع لجنة السياسة النقدية في الخميس الأول من أكتوبر بخفض قدره 100 نقطة أساس، لتصل أسعار الفائدة إلى 21% للإيداع و22% للإقراض، توقع عدد من العملاء والمشترين المحتملين انخفاض أسعار العقارات في مصر.
غير أن المعطيات الحالية تشير إلى أن شركات التطوير العقاري لم تقدم على خفض مباشر في أسعار الوحدات ذات المواصفات المتطابقة. وبدلاً من ذلك، لجأت بعض الشركات إلى تعديلات غير مباشرة لجعل منتجاتها أكثر جاذبية، مثل طرح وحدات بمساحات أصغر، أو مد فترات السداد، أو في بعض الحالات تمديد عدد سنوات التقسيط لتتناسب مع قدرات العملاء.
وأوضح مسوقون عقاريون تحدثوا إلى "العربية Business" أن شركات التطوير العقاري لم تلجأ إلى خفض الأسعار المباشر، لكنها اتجهت إلى تقديم تسهيلات غير مباشرة، مثل طرح وحدات بمساحات أصغر، أو تمديد فترات السداد، أو إعادة هيكلة نظم الدفع لتناسب القوة الشرائية الحالية. ويرى الخبراء أن هذه الخطوات تمثل تخفيضاً غير مباشر للأسعار، في ظل سعي الشركات إلى الحفاظ على وتيرة المبيعات دون المساس بالقيمة الاسمية للوحدات.
جاء الطرح الثاني لشركة "مدن رأس الحكمة" لمشروع "وادي يم" بأسعار جديدة خلال الشهر الجاري اطلعت عليها "العربية Business"، حيث بلغ متوسط سعر الشقة المكونة من غرفة واحدة نحو 13 مليون جنيه مصري، وهو سعر مبدئي قابل للزيادة عند التسكين.
وبالمقارنة السعرية فقط مع الطرح الأول، يتضح أن سعر الوحدة ذات الغرفة الواحدة تراجع من متوسط 19.9 مليون جنيه إلى 13 مليون جنيه. أما الوحدات المكونة من غرفتين، فقد بلغ متوسط سعرها في الطرح الثاني نحو 19 مليون جنيه، مقارنة بـ 29.6 مليون جنيه في الطرح الأول، بينما وصل متوسط سعر الوحدات المكونة من ثلاث غرف إلى 28 مليون جنيه مقابل 42.3 مليون جنيه في الطرح السابق.
وفيما يتعلق بالفيلات المستقلة، تبدأ أسعارها في الطرح الجديد من 185 مليون جنيه، مقارنة بأسعار تراوحت بين 182 و324 مليون جنيه في الطرح الأول، بينما تبدأ أسعار التاون هاوس المكون من ثلاث غرف بمساحة بنائية تبلغ 200 متر مربع وعلى أرض بمساحة 270 متراً مربعاً من 43 مليون جنيه، في حين يبدأ سعر التاون هاوس المكون من أربع غرف بمساحة بنائية 255 متراً مربعاً وعلى أرض تبلغ 375 متراً مربعاً من 48 مليون جنيه.
وقد أتاحت الشركة أكثر من نظام للسداد بمختلف العملات، سواء بالجنيه المصري أو الدولار الأميركي أو الدرهم الإماراتي، مع تقديم تسهيلات إضافية للمشترين الذين يسددون بعملة غير الجنيه وفقاً لمدة السداد.
وتشمل الخطط المطروحة خطة سداد لمدة ثماني سنوات بالجنيه المصري بمقدم 5% والباقي على أقساط متساوية، إضافة إلى خطة مماثلة بالدولار أو الدرهم الإماراتي لمدة ثماني سنوات تتضمن خصماً بنسبة 8.7% مع مقدم 10%.
كما تقدم الشركة خطة سداد بالدولار أو الدرهم لمدة ست سنوات تتضمن خصماً بنسبة 11.8% مع مقدم 10%، وخطة أخرى لمدة أربع سنوات أيضا بالعملة الأجنبية بخصم 15% مع مقدم 5%، وجميعها بأقساط متساوية.
ومن جانبه، نفى مصدر بشركة "مدن رأس الحكمة"، وجود أي انخفاض في أسعار الوحدات بمشروع "وادي يم"، موضحاً أن الأسعار المتداولة تمثل متوسطات تقريبية، بينما من المتوقع أن تشهد الأسعار زيادة طفيفة عند تسكين الوحدات.
وقال المصدر لـ"العربية Business" إن المرحلة المطروحة حالياً تشمل وحدات تقع في منطقة "البوليفارد"، في حين أن الوحدات التي طُرحت في يوليو الماضي كانت ضمن منطقة "البيتش بلازا"، التي تتميز بموقعها الأقرب إلى البحر وباختلافات واضحة في المساحات ومستوى "التجهيزات".
وأشار إلى أن وحدات "البيتش بلازا" كانت بمساحة صافية تبلغ 110 أمتار مربعة، وكاملة "التشطيب" تشمل المكيفات والأجهزة، بينما تبلغ مساحة وحدات "البوليفارد" المطروحة حالياً 90 متراً مربعاً، لا تتضمن الأجهزة، وهو ما يفسر الفارق في الأسعار وليس انخفاضها.
ولفت المصدر إلى أن من الصعب خفض أسعار الوحدات العقارية حفاظاً على قيمة الاستثمار العقاري، مضيفاً أن جميع الطروحات الحالية للشركة تندرج ضمن المرحلة الأولى "وادي يم" من مشروع رأس الحكمة، التي تضم مناطق متعددة بتنوع واضح في الإطلالات والمساحات، بين وحدات تطل مباشرة على البحر وأخرى على المساحات الخضراء، مما يؤدي إلى تفاوت الأسعار.
وأضاف أن أي زيادات في الأسعار ستكون محدودة وسيتم الإعلان عنها قريباً، موضحاً أن متوسط سعر الوحدة المكونة من غرفة واحدة في الطرح الأول بلغ 19.9 مليون جنيه، وتم الاستقرار على سعر نهائي قدره 21 مليون جنيه عند التسكين بزيادة بلغت 5.5%، لافتاً إلى أن الشركة تستعد لطرح وحدات جديدة بـ"وادي يم" خلال الأيام العشرة المقبلة.
