حصري شركات العقارات في مصر تعيد تحديد الأسعار.. معروض مرتفع ومنافسة شرسة!

بدأت شركات التطوير العقاري المصري إعادة صياغة استراتيجيات تسعير الوحدات لتنشيط المبيعات لضمان تدفق السيولة وتحفيز عمليات البيع، في ظل تباطؤ الطلب وزيادة المعروض وحدة المنافسة بين المطورين.

وتراهن الشركات على خطط السداد المرنة وإعادة تسعير الوحدات وفقاً لمعطيات السوق الحالية لاستعادة نشاط السوق، بجانب تقديم حوافز تشجع العملاء على الشراء المباشر.

كما اتجهت شركات أخرى إلى تسريع وتيرة الإنشاءات وتقديم وحدات شبه جاهزة، أو التعاون مع بنوك محلية لتسهيل التمويل على العملاء، كما طرحت بعض الشركات مشروعات جديدة بأسعار تتماشى مع استقرار العملة وانخفاض بعض مواد البناء.

لكن الإجراءات التي اتخذتها الشركات ضربت سوق إعادة البيع أو "الريسيل" مع التسهيلات التي يقدمها المطورون للعملاء الجدد وامتداد آجال السداد، بينما في سوق إعادة البيع يطلب البائع سداد ما دفعه من ثمن الوحدة نقداً بجانب هامش ربح.

وأظهر استطلاع أجرته "العربية Business" شمل عشرين شركة تطوير عقاري مصرية حول الإجراءات التي اتخذتها لتنشيط مبيعاتها، اتضح أن معظم الشركات انتهجت منذ بداية العام أساليب متنوعة لدعم المبيعات.

مرونة السداد

أظهر الاستطلاع أن جميع الشركات تقريباً لجأت إلى زيادة فترات السداد مع خفض مقدم الوحدة بجانب تقديم خصومات للدفع النقدي "الكاش"، إلا أن هذه الخطوة لم تعد كافية بسبب شيوعها بين معظم المطورين، خاصة في المنطقة الواحدة، مما دفع بعض الشركات للمشاركة في المعارض والفعاليات الخارجية لتحفيز المبيعات الخارجية.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة "مدينة مصر"، عبدالله سلام، لـ"العربية Business" إن الشركة تواصل اتباع استراتيجية متوازنة لتحفيز الطلب مع ضمان قيمة مستدامة، عبر منتجات متنوعة وأسعار تنافسية وخطط سداد مرنة، مع التركيز على المشاريع ذات معدلات تنفيذ مرتفعة لتعزيز ثقة العملاء.

استهداف العملاء الأنشط

وأوضح رئيس مجلس إدارة شركة "العتال هولدينغ"، أحمد العتال، لـ"العربية Business" أن الشركة تعتمد استراتيجية مبيعات تتسم بالمرونة، من خلال توجيه المنتجات لفئات العملاء الأكثر نشاطاً، وتسريع الأعمال الإنشائية لتوفير وحدات شبه جاهزة، وتقديم تجارب زيارة داخل المشاريع لتعزيز الثقة.

بينما قال أحمد سمير الدسوقي، رئيس القطاع التجاري بشركة "ويلث القابضة"، لـ"العربية Business" إن الشركة تدرس تقديم سياسات تسعير تشمل أنظمة سداد متنوعة وخيارات خصم نقدي للعملاء الجادين، لتسهيل الشراء دون التأثير على جودة المنتج أو الالتزامات التطويرية.

سبات سوق "الريسيل"

وأثرت سياسات شركات التطوير العقاري خلال العام الجاري على سوق إعادة البيع "الريسيل"، حيث أصبحت مدد السداد أطول لدى مختلف الشركات والمشروعات وتوزيعاتها الجغرافية حافزاً قوياً للعملاء للشراء على مدة أطول، وفقاً لما أكده مدير أول المبيعات بشركة "تسكن" التابعة لشركة "ناوي" المتخصصة في تكنولوجيا العقارات، عبد الرحمن أبوزيد.

وقدر أبوزيد تراجع مبيعات سوق إعادة البيع في المشاريع الجديدة بنسبة لا تقل عن 70% مقارنة بالعام الماضي، نتيجة اعتماد بعض الشركات الكبرى على فترات سداد امتدت إلى 12 عامًا، وأحيانًا أكثر.

وأوضح لـ"العربية Business" أن أسعار بعض المشروعات العقارية شهدت تصحيحاً خلال العام الجاري استنادًا إلى معطيات السوق الحالية واستقرار سعر الصرف، بخلاف ما شهدته مصر في عامي 2023 و2024 من تقلبات حادة في سعر العملة الأجنبية وارتفاعها القياسي، ما أدى حينها إلى تسعير المشاريع بأسعار مرتفعة، وبالتالي اشترى مستثمرون وحدات "ريسيل" بأسعار مرتفعة.

وأضاف أن إعادة بيع هذه الوحدات في الوقت الحالي ربما يكون بأسعار أعلى من المشاريع المطروحة حالياً، وبما أن الدفع غالباً يكون نقداً، فإن ذلك يقلل بشكل كبير من فرص البيع في سوق الريسيل.

بينما قالت الرئيسة التنفيذية لشركة "عقار ماب مصر"، آية أشرف، لـ"العربية Business" إن متوسط سعر متر العقار في سوق "الريسيل" انخفض خلال العام الحالي بنحو 10% على مستوى القاهرة الكبرى مقارنة بالعام الماضي، موضحة أن خطط السداد في هذه السوق مازالت أقصر بكثير من تلك التي يقدمها المطورون في مشاريعهم الجديدة.

التسعير وفقاً لمعطيات السوق

أفادت 18 شركة من الشركات المشاركة في الاستطلاع أنها اتبعت سياسات تسعير تتماشى مع واقع السوق الحالي، خصوصاً في ظل استقرار سعر الصرف وتباطؤ التضخم، ما جعل معظم المشاريع الجديدة تُطرح بأسعار تنافسية تتوافق مع المتغيرات الحالية، بعكس العامين الماضيين حيث شهدت السوق تقلبات حادة في أسعار الوحدات بسبب تذبذب العملة.

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، ريمون عهدي، لـ"العربية Business" أن شركته تتبع سياسة تسعير منضبطة تقوم على تقديم خيارات متعددة دون التأثير على وتيرة التنفيذ وذلك لتحفيز البيع.

وأشار عهدي إلى أن الشركة طرحت عروضاً ترويجية محدودة المدة، بالإضافة إلى طرح منتجات مدروسة من حيث المساحات، وأنظمة السداد، وخيارات التشطيب بما يتوافق مع القدرة الشرائية الحالية للسوق.

استهداف المصريين بالخارج

وأظهر الاستطلاع أن بعض الشركات ترى في التسويق الخارجي عبر المعارض والفعاليات الدولية أحد أكثر الآليات فاعلية في جذب المبيعات، خاصة في ما يتعلق بتسويق المشروعات للمصريين بالخارج.

ولفت العتال إلى أن شركته تطبق منظومة متقدمة من المبادرات الرقمية، تتضمن تطوير نظام CRM لمتابعة رحلة العميل بدقة، وتنفيذ حملات موجهة لاستهداف المصريين في الخارج، إلى جانب إطلاق تطبيقات وخدمات ذكية تعزز تجربة العميل وترفع معدلات التحويل.

التسليم الأكثر فاعلية

وقال معظم الشركات إن الالتزام بمواعيد التسليم هو الأداة الأكثر أهمية وفاعلية في تنشيط المبيعات، لأنه العامل الأساسي في بناء ثقة العميل ودفعه لاتخاذ قرار الشراء دون حاجة إلى جهد دعائي كبير.

وأشار عهدي إلى أن الشركة تتجه نحو توسع مدروس في قطاعات الضيافة والأنشطة التجارية، إلى جانب الاستثمار في مفهوم "Club Town"، مؤكداً أن نمو القطاع العقاري يقوم على الانضباط المالي والقدرة الفعلية على التنفيذ، وليس على حجم الإنفاق الإعلاني أو اتساع خطط التوسع.

علامات تجارية كبرى

أصبح استقطاب العلامات التجارية الكبرى أحد الاتجاهات الحديثة لشركات التطوير العقاري لتحفيز المبيعات وتسويق المشروعات، عبر تشغيلها من قبل علامات متخصصة ذات سمعة عالمية.

وذكر نحو ثلث الشركات المستطلع رأيها أنها تعتبر الاتفاق مع العلامات التجارية العالمية محفزًا رئيسيًا للتسويق، بينما أشار فريق آخر إلى أن تنويع المحفظة وتنفيذ مشروعات في مناطق ذات طلب مرتفع يسهل عملية تحفيز المبيعات، فيما ركز نصف هذه الشركات على المشروعات الفندقية للاستفادة من الطلب المرتفع والزخم السياحي الحالي في مصر.

تسويق رقمي

لجأت شركات إلى حملات التسويق الرقمية واستغلال التطبيقات الذكية لإدارة البيانات وتحليل الطلب الفعلي للعملاء، بهدف زيادة الإقبال على المشروعات.

وأوضح رئيس القطاع التجاري بشركة "ويلث القابضة"، أن الشركة تعمل على تطوير أدوات الترويج، وإطلاق مبادرات رقمية لتعزيز معدلات التحويل وتحقيق نمو مستدام في المبيعات، مضيفًا أن هذه الإجراءات تسهل اتخاذ قرار الشراء وتعزز ثقة العملاء من خلال تحسين خدمة ما بعد البيع وتقديم حلول مرنة وواضحة.

تمويل العملاء

لجأت نسبة محدودة من الشركات، إلى التعاون مع البنوك لتسهيل التمويل العقاري لعملائها.

وقال دانيال دوس، عضو مجلس إدارة شركة Rock Developments إن شركته وقعت بروتوكول تعاون مع بنك لتقديم حلول تمويل طويل الأجل لمشتري وحداتها السكنية، بتمويل يصل إلى 80% من قيمة الوحدة لمدة تصل إلى 15 عامًا.