أكدت مجموعة بلتون المالية القابضة، أن الشركات التي تمتلك محافظ أراضي هي الأكثر حظاً في قطاع العقارات بالسوق المصرية.
وبدأت "بلتون" فعلياً تغطية شركة مدينة نصر النظيرة لشركة مصر الجديدة، في وقت سابق من العام باعتبارها من الأسهم شديدة الإقناع نظرًا لامتلاكها محفظة أراضي مميزة ولتضمن السهم قيمة خيار "التطوير".
وبالفعل، شهد سهم مدينة نصر تغيرًا حادًا نتيجة ظهور قيمة خيار التطوير تدريجيًا. في هذه المذكرة البحثية، نبدأ تغطية شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير باعتبارها القصة الأقرب لشركة مدينة نصر.
ومع امتلاك الشركة قطعتين أرض تقع بالقرب من القطعتين الرئيسيتين لشركة مدينة نصر والتزام إدارتها بالاستفادة من محفظة أراضيها، يكون بذلك سعر السهم قد قطع نصف الطريق لسد الفارق بين العائد الفعلي والعائد المتوقع له.
وأوضحت مذكرة بحثية أصدرتها "بلتون"، أن سهم شركة مصر الجديدة من أكثر الأسهم قابلية للارتفاع في السوق إثر ارتفاع نظيره الخاص بشركة مدينة نصر للإسكان.
وأشارت إلى أن سهم شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير من أفضل الأسهم المحتمل ارتفاعها على إثر ارتفاع أسهم نظيرة أخرى في السوق، كما في تداولات سهمي التجاري الدولي- كريدي أجريكول مصر.
وتابعت: "أجرينا مقارنة بين القيم السوقية لشركتي مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للإسكان والتعمير لقياس التقييم الضمني لمحفظة الأراضي السكنية في كل منهما، وعند قسمة القيمة السوقية لشركة مصر الجديدة البالغة نحو 9.5 مليار جنيه وشركة مدينة نصر التي تقدر بنحو 9.3 مليار جنيه على محفظة الأراضي السكنية في الشركتين، واستثناء تقديرات قيمة المشروعات التي تحقق تدفق نقدي، وجدنا أن السعر الضمني للمتر المربع هو 385 جنيه في حالة شركة مصر الجديدة و 1200 جنيه في حالة شركة مدينة نصر".
وأرجعت هذا الفارق الكبير في الأساس إلى أن سعر السوق لا يتضمن نصف محفظة أراض شركة مصر الجديدة تقريبًا نظرًا لغياب خطة واضحة للاستفادة من الأراضي في الإيرادات.
وبينت أنه عند سعر السهم الحالي، فمن المتوقع حدوث مفاجآت سلبية ولكنها ستكون محدودة، نظرًا لأن التقييم الحالي يتضمن 40% فقط من تقييم شركة هليوبليس الجديدة، والذي يعتمد على افتراض شديد التحفظ ببيع قطع الأراضي السكنية تدريجيًا بدلًا من بيعها في صورة مشروعات عقارية.
بالإضافة إلى ذلك، لدينا اعتقاد شديد بأن أي ارتفاع في أسعار البيع وتوقيع اتفاقيات تعاون مشترك لإقامة مشروعات تجارية أو تجزئة وطرح مدينة العاصمة الإدارية الجديدة ستمثل محفزات قوية لرفع تقييمنا، وسنقوم بمراجعة تقديراتنا للقيمة العادلة بمجرد معرفة مزيد من التفاصيل على خطة تطوير هليوبارك.
