شهدت السوق العقارية في مصر نمواً ملحوظاً، اتسع معه نطاق النشاط وتنوعت المنتجات وتعددت المشروعات، لتصل قيمة المبيعات إلى تريليونات الجنيهات، مدعومة بآلاف الشركات وملايين العملاء والمستثمرين ومستهلكي الوحدات العقارية، في مدن مختلفة ولأغراض متعددة.
ومع التطورات في السوق برزت مشكلات وتحديات ربما لم تكن لتظهر إلا مع النمو الكبير لها في فترة شهدت ظروفًا اقتصادية استثنائية حفزت الطلب على العقار كمخزن قيمة لحماية الأموال من التضخم، وقوة شهية الشركات التطوير للاستفادة من الزخم الشرائي بطرح المزيد من المشروعات بعضها تأثر بارتفاع التكلفة، ولم تلتزم بعض الشركات بالجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم.
وفي الفترة الأخيرة اتجه مشترو بعض المشروعات للتظاهر أمام الشركات التي تأخرت في تنفيذ أو تسليم الوحدات، ودعا آخرون لإنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق وإقرار عقود متوازنة تحقق مصلحة الشركات والعملاء بدلاً من العقود التي تؤمن حقوق المطورين فقط على حد وصفهم.
طرح مجموعة من المستثمرين والمشترين مبادرة إنشاء "هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقارية في مصر لتكون جهةً رقابيةً تفصل في النزاعات التي تنشأ بين المطورين والعملاء.
مقترح هيئة تنظيم السوق
وقال أسامة سماحة أحد المنادين بفكرة إنشاء هيئة تنظيم السوق العقارية في مصر، إن المبادرة بدأت من تجربة شخصية له مع تكرار شكاوى مشترين آخرين ووجدوا أنفسهم يواجهون موقفًا موقفًا يتمثل في تأخر التسليم وعدم وضوح التزامات المطورين تجاه عملائهم.
أوضح أن المبادرة تنادي بفصل الجهة المنظمة للسوق عن المؤسسات التنفيذية، لضمان الحياد ومنع تضارب المصالح، إلى جانب إنشاء قضاءً متخصصًا للفصل السريع في النزاعات العقارية، وتطبيق معايير صارمة لاختيار الكوادر المشرفة على التنظيم.
أضاف لـ"العربية Businesses" أن المقترح يحدد معايير لاختيار كوادر الهيئة، تشمل مهندسين ومستشارين ذوي خبرة حقيقية، ومنع أي عضو فيها من مباشرة أعمال في شركات تطوير عقاري لضمان استقلالية القرار.
اقترح تمويل الهيئة عبر تحصيل رسوم لا تتجاوز 1% من قيمة التعاقدات العقارية، دون أعباء على الدولة، مشيراً إلى أن هذا المقترح سينظم السوق من خلال اعتماد الوحدات قبل البيع وترخيص المسوقين العقاريين، وضبط منظومة الإعلان العقاري عبر منع أي ترويج قبل استيفاء المشروع للتراخيص وبدء التنفيذ، باعتبار ذلك خطوةً أساسيةً لاستعادة الثقة وحماية المستثمر والمواطن، دون التأثير على جاذبية الاستثمار.
تأجيل التسليم 4 سنوات
وقال أحد المصريين العاملين بالخارج، أحمد عبد الرحمن، وهو متضرر من إحدى شركات التطوير العقاري المصرية، إن مشكلته تتمثل في تأجيل تسليم وحدته رغم التزامه بسداد جميع الأقساط في مواعيدها.
وأوضح عبد الرحمن لـ"العربية Business" أنه كان من المقرر استلام وحدته خلال الشهر الجاري، إلا أنه فوجئ بتلقي بريد إلكتروني من الشركة يفيد بتأجيل موعد التسليم إلى عام 2030، وهو ما يعني تأخيراً لمدة 4 سنوات عن الموعد المتفق عليه.
أكد أن التأخير في التسليم ترتب عليه خسائر استثمارية لأنه في حال تسلم الوحدة في موعدها كان يمكنه تحقيق عوائد جيدة على مدار السنوات الأربع المقبلة، وحرمه منها تأخر التنفيذ.
أفاد أن عقده مع الشركة ينص صراحة على توقيع غرامة تأخير قدرها 5 آلاف جنيه عن كل شهر تأخير بعد تاريخ التسليم المحدد بالعقد، مؤكداً تمسكه بكامل حقوقه القانونية.
تحركات حكومية
لم يكن الحديث عن تنظيم السوق العقارية في مصر من جانب المشترين للوحدات العقارية أو المتضررين من عدم التزام بعض الشركات، ولكن رئيس مجلس الوزراء المصري، مصطفى مدبولي، أعلن في ديسمبر 2025، عن العمل على إطار تشريعي ومؤسسي متكامل بالتعاون مع وزارة الإسكان والمطورين، يهدف إلى تصنيف المطورين العقاريين وفق قدراتهم المالية والفنية وسجل إنجازاتهم، ومنع إسناد مشروعات كبرى لشركات غير مؤهلة، لضمان استقرار السوق وحماية حقوق الحاجزين.
كما وجه الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان المصرية بالتعاون مع المطورين العقاريين في وضع تصور هذا الإطار المؤسسي بناء على حجم وقدرة المطور في تنفيذ المشروع بناء على تصنيف يضع كل مطور حسب قدرته على غرار اتحاد المقاولين لكي يطمئن المشتري ويضمن انضباط السوق.
اتحاد المطورين العقاريين
من جانبه قال المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، أسامة سعد الدين، إن "الاتحاد المصري للمطورين العقاريين" هو الكيان القانوني الوحيد القادر على تنظيم السوق العقارية بشكل متوازن، موضحاً أن قانون الاتحاد جاهز منذ 3 سنوات وينتظر مناقشته في البرلمان.
وأضاف سعد الدين لـ"العربية Business" أن إنشاء هيئة مستقلة خارج إطار الاتحاد يعد "خزعبلات" قد تؤخر إصدار القانون، مؤكداً أن الاتحاد أكثر دراية بالمشكلات الفنية التي تواجه القطاع.
ذكر أن الاتحاد سيضم لجنة لفض المنازعات برئاسة قاضٍ من مجلس الدولة لضمان الحيادية، وسيضع ضوابط صارمة للعقود تمنع أي استئثار المطور بوضع بنود مجحفة ضد المشتري، كما سيكون للاتحاد سلطة توقيع عقوبات إدارية وفنية على الشركات المخالفة.
لفت سعد الدين إلى أن الاتحاد سيجمع تحت مظلته جميع العاملين في السوق، بما في ذلك المسوقين العقاريين والشركات الصغيرة، لضبط السوق وضمان استقرارها.
بيّن أن المطورين العقاريين يواجهون تحديات كبيرة منها طلبات بعض العملاء استرداد أموالهم بعد فترة من الشراء، ما يشكل ضغطاً مالياً على المطور الذي يكون قد استثمر مبالغ كبيرة في التسويق والمصاريف الإدارية وتجهيزات المشروع، مشيراً إلى أن هذه النفقات قد تصل إلى نحو 7% من قيمة الوحدة.
تابع سعد الدين أن المطورين يلجأون أحياناً لعمليات تخصيم عبر بيع الشيكات والحصول على سيولة للتنفيذ، وهو ما يؤدي إلى فقدان جزء كبير من قيمة الوحدة، قد يصل إلى نحو 32% منذ اليوم الأول، نتيجة تكاليف التوريق وفوائده، مؤكداً أن العميل الذي يشتري بالتقسيط على فترة طويلة يعد شريكاً للمطور، لكنه غالباً لا يدرك حجم الأعباء المالية التي يتحملها المطور.
وحول تنظيم السوق العقاري، شدد سعد الدين على أن اتحاد للمطورين العقاريين هو الجهة الرسمية المقترحة والمختصة بضبط السوق، موضحاً أنه من المتوقع أن يُناقش في البرلمان والموافقة عليه خلال فترة بين 6 و8 أشهر.
وأوضح أن الاتحاد سيقوم بتصنيف المطورين إلى فئات متعددة لضمان تمثيلاً عادلاً لجميع أحجام الشركات، مع الحفاظ على توازن بين حماية المستثمرين وضمان عدم طرد الاستثمار، من خلال وضع ضوابط مثل "حسابات الضمان" (Escrow Accounts) لحماية حقوق جميع الأطراف.
منع تضارب المصالح
ومن جانبه، توقع الشريك المؤسس بمكتب "خضير وشركاه للاستشارات القانونية" ورئيس هيئة الاستثمار المصرية الأسبق، محمد خضير، أن يؤدي إنشاء هيئة لتنظيم سوق العقار المصرية إلى تعزيز حماية حقوق المستثمرين والمستهلكين في السوق، وجذب الاستثمارات، وتعزيز الشفافية عبر آليات مثل "حساب الضمان" لضمان توجيه أموال الحاجزين لتنفيذ المشروعات.
وأضاف خضير لـ"العربية Business" أن الهيئة المقترحة يجب أن تكون جهة مستقلة بالكامل، لتأكيد حياد قرارها وتجنب تضارب المصالح.
وأشار إلى ضرورة اعتماد عقود نمطية تحمي حقوق المشترين، مع وضع حلول انتقالية للمشروعات القائمة المتعثرة، كما لفت إلى أن الهيئة ينبغي أن تمتلك صلاحيات التدخل في حالات التعثر الشديد، إلى جانب آليات سريعة لفض النزاعات العقارية بدلاً من اللجوء إلى القضاء التقليدي.
وأوضح خضير أن تنظيم السوق داخلياً يمثل خطوة أساسية لجذب الاستثمارات الأجنبية وتصدير العقار، مع التأكيد على تكامل عمل الهيئة مع القوانين القائمة لضمان استقرار وتوازن القطاع العقاري المصري.
